Mietminderung bei Schimmel
Wenn Schimmel in der Mietwohnung auftritt, führen Fragestellungen wie
- Wer ist schuld am Schimmelbefall?
- Wer muss den Schaden beseitigen und wer trägt die Kosten?
- Darf der Mieter die Miete kürzen und wenn ja, in welcher Höhe?
immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Nur selten können diese Punkte einvernehmlich und eindeutig geklärt werden. Daher beschäftigen sich immer wieder Gerichte mit der Frage, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter bei einem Schimmelbefall in der Wohnung haben. Im Zusammenhang mit Schimmelpilzschäden hat der Mieter grundsätzlich folgende Ansprüche und Rechte:
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Anspruch auf Mietminderung (§320 und § 536 BGB)
Der Vermieter hat eine sogenannte Gebrauchsgewährungspflicht. Demnach muss die Wohnung und damit alle Räume zu jeder Zeit uneingeschränkt gebrauchstauglich, also nutzbar sein. Ist das nicht der Fall, tritt automatisch eine Mietzinsminderung in Kraft. Das Auftreten von Schimmelpilz wird in der Regel als ein solcher Mangel einer Mietsache angesehen. Wie hoch die Mietminderung sein kann, hängt vom Einzelfall ab.
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Anspruch auf Mängelbeseitigung (§ 535 Abs. 1, Satz 2 BGB)
Ist der Schimmelpilzbefall eindeutig auf einen baulichen Mangel zurückzuführen, hat der Vermieter diesen Mangel zu beseitigen. Er muss also geeignete Maßnahmen ergreifen, um das Schimmelproblem zeitnah zu lösen.
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Kündigungsrecht (§543, Abs. 2, Nr. 1 BGB)
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages steht dem Mieter dann zu, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht möglich ist. Das ist gemäß Rechtsprechung insbesondere dann der Fall, wenn der Pilzbefall eine erhebliche Gesundheitsgefährdung bewirkt.
Schimmel in der Wohnung: wer ist schuld am Schimmel und wer muss die Schuld beweisen ?
Die zentrale Frage beim Streit zwischen Mieter und Vermieter ist die Frage nach der Ursache für das Schimmelpilzproblem. Denn derjenige, der für den Schimmel verantwortlich ist, hat den Schaden zu beseitigen und die Kosten der Sanierung zu tragen. Da die Ursache oft nicht ohne weiteres auf der Hand liegt, werden häufig Sachverständige hinzugezogen. Die sogenannte Beweislast liegt dabei beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass der Mieter für den Schimmelbefall verantwortlich ist, z.B. weil er:
- zu wenig oder gar nicht heizt,
- falsch oder zu wenig lüftet (z.B. permanente Kipplüftung),
- zu viel Feuchtigkeit produziert (z.B. durch häufiges Duschen, zu viele Zimmerpflanzen) oder
- Einrichtungsgegenstände falsch platziert hat (z.B. große Schränke vor Außenwänden).
Trifft einer oder mehrere dieser Punkte zu, spricht man auch von „Mieterverschulden“ oder „verhaltensbedingten Schimmelursachen“. Ein Anspruch des Mieters auf Mietminderung besteht dann nicht.
Mietminderung bei Schimmel: wann und in welcher Höhe?
Beim ersten Auftreten von Schimmel in der Wohnung kann der Mieter nicht einfach einen Teil der Miete kürzen. Er muss dem Vermieter die Möglichkeit zur Begutachtung des Problems und Beseitigung des Schadens geben. Erst, wenn eine ausreichende Frist (die dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden muss) verstrichen ist, kann er die Miete mindern. In welcher Höhe hängt vom Ausmaß (z.B. ob einer oder mehrere Räume betroffen sind) und der Art des Schimmelbefalls ab (z.B. ob ein gesundheitsgefährdender Schimmel vorliegt) ab. Pauschale Beträge gibt es hier nicht, die Minderungsquote kann zwischen 5% und 100% betragen.
Beispiel-Urteile:
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Mietzinsminderung 10 %
Dunkle Flecken an Badezimmerwand und Schimmel in Nischen und Kanten des Badezimmers. (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 10.4.2008, Az. 109 C 256/07)
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Mietzinsminderung 25%
Erheblicher Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 17.09.2009, Az. 307 S 39/09)
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Mietzinsminderung 50%
Großflächiger Schimmel im Schlafzimmer sowie im Kinderzimmer. (Amtsgericht Bremen, Urteil von 16.05.2003, Az. 7 C 107/02)
- Mietzinsminderung 75%
Schimmelbildung in allen Räumen einer Neubauwohnung. (Landgericht Köln, Urteil vom 15.11.2000, WuM 2001, 604).
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Darüber hinaus ist eine Desinfektion der Oberfläche mit STERISOLAN SCHIMMEL-STOPP (bei größeren und älteren Befallstellen) oder FUNGISOLAN SCHIMMELENTFERNER (bei frischem, eher kleinerem Befall) unabhängig von den weiteren Maßnahmen ratsam, da durch die Anwendung vorhandene Pilze abgetötet und die Ausbreitung von Sporen unterbunden wird. Danach können weitere Schritte zur Sanierung ergriffen oder ein Sachverständiger mit der Klärung der Ursache beauftragt werden.